Le dispositif Pinel s’est éteint au 31 décembre 2024. Le statut du bailleur privé, entré en vigueur le 21 février 2026 et encadré par la loi Jeanbrun, a pris le relais pour soutenir l’investissement locatif dans les zones tendues. Mais réduire ce changement à un simple « nouveau Pinel » serait une erreur d’analyse : la mécanique n’est pas la même du tout. Là où Pinel reposait sur une réduction d’impôt, la loi Jeanbrun change de logique et s’appuie sur un amortissement déductible des revenus locatifs. Comprendre cette différence est essentiel pour savoir à quel profil d’investisseur chaque dispositif s’adresse.
Comment fonctionnait le Pinel
Le Pinel reposait sur une réduction d’impôt. L’investisseur acquérait un logement neuf, s’engageait à le louer à un loyer plafonné pendant 6, 9 ou 12 ans, et obtenait en contrepartie une réduction d’impôt exprimée en pourcentage du prix d’achat, dans la limite de 300 000 € investis par an.
- Avantage : un effet immédiat et visible sur l’impôt sur le revenu.
- Limite : un cadre relativement court, des plafonds bas, et une logique d’optimisation fiscale davantage que patrimoniale. À l’issue de l’engagement, beaucoup d’investisseurs se retrouvaient à arbitrer un bien acheté d’abord pour son avantage fiscal.
Comment fonctionne la loi Jeanbrun
Le statut du bailleur privé encadré par la loi Jeanbrun change de logique : au lieu d’une réduction d’impôt, l’investisseur déduit chaque année un amortissement de ses revenus locatifs (revenus fonciers). Concrètement, les leviers sont les suivants :
- Un amortissement déductible des revenus fonciers, à un taux annuel compris entre 3,5 % et 5,5 % selon le type de logement et le niveau de loyer. Il se calcule sur 80 % de la valeur du bien et reste plafonné selon la nature du loyer.
- Des plafonds annuels d’amortissement selon le loyer pratiqué : 8 000 € en loyer intermédiaire, 10 000 € en loyer social, 12 000 € en loyer très social.
- Un déficit foncier issu du dispositif imputable sur le revenu global, jusqu’à 21 400 € par an.
- Plafonds de loyer et de ressources du locataire. Le dispositif encadre l’usage du bien et cible un public locataire précis : les classes moyennes des zones tendues.
- Un champ d’application précis : logements collectifs uniquement (maisons individuelles exclues), neufs ou anciens, pour des acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, avec une mise en location respectant les plafonds et un engagement de location sur la durée prévue par la loi.
Deux philosophies opposées
La différence de fond tient à la nature de l’avantage. Le Pinel agissait directement sur l’impôt via une réduction calculée sur le prix ; la loi Jeanbrun agit sur les revenus fonciers, en autorisant chaque année la déduction d’un amortissement du bien. Le premier était un coup de pouce fiscal exprimé en pourcentage du prix ; le second s’inscrit dans la logique comptable de l’amortissement, qui répartit la déduction sur la durée de détention.
Cette différence change aussi l’horizon de l’investisseur. Avec Pinel, l’échéance des 9 ans structurait toute la stratégie : on achetait souvent en pensant déjà à la revente, et la qualité intrinsèque du bien passait parfois au second plan derrière l’avantage fiscal. Avec la loi Jeanbrun, l’amortissement déductible des revenus fonciers et l’engagement de location sur la durée prévue par la loi imposent de raisonner patrimoine, transmission et qualité du bien sur le temps long. Un bien que l’on conserve doit tenir la distance : c’est l’emplacement, la solidité de la construction et la demande locative durable qui font la différence, bien plus que le coup de pouce fiscal de départ. La loi Jeanbrun réintroduit ainsi une logique d’investissement immobilier au sens propre, là où Pinel s’était parfois transformé en simple outil de défiscalisation. L’effet réel dépend toutefois de la tranche marginale d’imposition et de la situation patrimoniale : chaque dossier s’étudie avec le conseil fiscal de l’investisseur.
À quel profil d’investisseur s’adresse chaque dispositif
La conséquence pratique est claire : le profil d’investisseur n’est pas le même.
- Pinel ciblait large : un dispositif grand public, pensé pour réduire l’impôt d’un grand nombre de foyers.
- La loi Jeanbrun s’adresse plutôt à un profil patrimonial, qui cherche un actif solide assorti d’un cadre fiscal lisible, et un bien neuf de qualité situé en zone tendue.
Cette logique est cohérente avec le positionnement de neuf premium porté par ADNOVA Promotion sur le Grand Ouest (Vallée de la Loire, façade atlantique) et la Côte d’Azur : 23 programmes développés, labels RT2012 / RE2020, et Bee+ sur certains lots. Un actif patrimonial de long terme suppose en effet un bien dont la qualité de construction et l’emplacement tiennent la distance sur toute la durée d’engagement prévue par la loi.
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À retenir
- Pinel : réduction d’impôt, engagement 6/9/12 ans, plafond de 300 000 €/an. Logique d’optimisation fiscale, dispositif clos depuis le 31/12/2024.
- Loi Jeanbrun (statut du bailleur privé) : amortissement de 3,5 % à 5,5 % déductible des revenus fonciers, calculé sur 80 % de la valeur du bien, plafonné selon le loyer (8 000 € intermédiaire / 10 000 € social / 12 000 € très social) ; déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 21 400 €/an ; logements collectifs neufs ou anciens, acquisitions entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028 ; engagement de location sur la durée prévue par la loi.
- La loi Jeanbrun s’adresse à un investisseur cherchant un actif patrimonial à cadre fiscal lisible, en zone tendue, et un bien neuf de qualité.
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