Investir dans le neuf avec le dispositif Jeanbrun
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Officiellement appelé « statut du bailleur privé », le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026. Il succède au dispositif Pinel mais change de logique : au lieu d’une réduction d’impôt directe, l’investisseur déduit chaque année un amortissement de ses revenus locatifs.
Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, dans les logements collectifs uniquement, neufs ou anciens. Les maisons individuelles sont exclues.
Comment fonctionne l’amortissement ?
Chaque année, l’investisseur déduit de ses revenus fonciers une fraction de la valeur du bien :
- un taux annuel de 3,5 % à 5,5 % selon le type de logement et le niveau de loyer ;
- calculé sur 80 % de la valeur du bien ;
- plafonné selon la nature du loyer pratiqué.
Plafonds annuels d’amortissement
| Loyer intermédiaire | 8 000 € |
| Loyer social | 10 000 € (8 000 € + 2 000 €) |
| Loyer très social | 12 000 € (8 000 € + 4 000 €) |
En complément, le déficit foncier issu du dispositif peut être imputé sur le revenu global jusqu’à 21 400 € par an.
Exemple illustratif n°1 — loyer intermédiaire
Vous acquérez un T2 collectif neuf à 220 000 € TTC, loué en loyer intermédiaire à un couple éligible.
Base d’amortissement : 80 % × 220 000 € = 176 000 €.
À un taux de 5 %, l’amortissement théorique annuel ressort à 8 800 €, mais il est plafonné à 8 000 €/an (loyer intermédiaire).
Cette somme vient minorer chaque année vos revenus locatifs imposables, pendant la durée d’engagement.
Exemple illustratif n°2 — loyer social
Vous acquérez un T3 collectif neuf à 320 000 € TTC, loué en loyer social.
Base d’amortissement : 80 % × 320 000 € = 256 000 €.
À un taux de 4,5 %, l’amortissement théorique annuel ressort à 11 520 €, plafonné à 10 000 €/an (loyer social).
Ces exemples illustrent uniquement le mécanisme légal. L’effet réel sur votre fiscalité dépend de votre tranche marginale d’imposition et de votre situation patrimoniale. Chaque dossier est étudié en lien avec votre conseil fiscal.
Pour qui, pour quoi ?
Le dispositif Jeanbrun s’adresse aux particuliers qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier tout en optimisant la fiscalité de leurs revenus locatifs sur la durée.
Conditions clés
- Logement collectif uniquement (les maisons individuelles sont exclues)
- Acquisition réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
- Mise en location à un loyer respectant les plafonds (intermédiaire, social ou très social)
- Engagement de location sur la durée prévue par la loi
ADNOVA Promotion accompagne ses acquéreurs sur le neuf, dans le Grand Ouest et la Côte d’Azur. Programmes éligibles sur demande.
Étudions ensemble votre projet
Pour évaluer l’éligibilité d’un programme et l’impact concret sur votre situation patrimoniale, échangeons.