Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026, est le nouveau cadre fiscal de l’investissement locatif neuf en France. Il remplace la loi Pinel arrivée à échéance fin 2024 et installe un mécanisme d’amortissement plutôt qu’une réduction d’impôt directe.
Le principe : amortir l’investissement
Au lieu d’une réduction d’impôt indexée sur le prix d’acquisition, Jeanbrun ouvre la possibilité d’amortir une fraction de l’investissement chaque année — c’est-à-dire de déduire cette fraction de ses revenus fonciers imposables. La logique est plus proche du régime amortissable connu en LMNP que de l’ancien Pinel.
L’effet réel sur la fiscalité de l’investisseur dépend de sa tranche marginale d’imposition et de la structure de ses revenus fonciers.
Trois plafonds de loyer, trois cibles
Le dispositif distingue trois zones de loyer plafonné — 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € de revenu locatif annuel selon le segment et la zone géographique. Plus le plafond est bas, plus la contrepartie sociale est forte (locataires sous conditions de ressources, loyers intermédiaires ou sociaux).
Cette segmentation permet à un même immeuble d’accueillir des lots adressant des profils d’investisseurs différents, et à des bailleurs sociaux d’acquérir aux côtés des particuliers.
Une fenêtre jusqu’au 31 décembre 2028
Le dispositif est ouvert pour les acquisitions signées avant le 31 décembre 2028. Les programmes neufs en cours de commercialisation chez ADNOVA sont éligibles dans la mesure où leurs caractéristiques (zone, plafond de loyer, durée de location) entrent dans le cadre fixé par le texte.
Pour qui, pour quel projet
Jeanbrun est conçu pour les contribuables suffisamment imposés qui veulent constituer un patrimoine immobilier neuf en s’appuyant sur la défiscalisation. Ce n’est pas un produit de rendement à court terme — c’est un mécanisme de constitution patrimoniale dans la durée, comme l’était Pinel avant lui.
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