Toutes les communes ne sont pas éligibles à la loi Jeanbrun. C’est même la toute première question à se poser avant d’étudier une opération sous le statut du bailleur privé : la commune visée entre-t-elle dans le périmètre du dispositif ? Le dispositif s’appuie sur le zonage A bis / A / B1, qui cartographie les marchés les plus tendus du territoire. Mais cette grille, si elle pose la condition d’entrée, ne dit rien de la qualité réelle d’un emplacement. Cet article fait le point sur les zones éligibles, puis sur ce que la carte ne peut pas vous dire.
Le zonage en trois classes
Le dispositif repose sur trois classes de communes :
- Zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne. C’est le marché le plus tendu de France.
- Zone A : la grande couronne parisienne, complétée par les agglomérations très tendues — Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nantes — et toute la Côte d’Azur (Cannes, Nice, Antibes, Juan-les-Pins).
- Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants et les villes universitaires majeures — Rennes, Angers, Tours, Le Mans, La Rochelle.
Hors de ces trois zones, le dispositif ne s’applique pas, même si la commune est attractive sur le plan résidentiel. La vérification du zonage est donc un préalable absolu : un beau projet dans une commune non classée ne sera tout simplement pas éligible.
Ce que la grille de zonage ne dit pas
Le zonage est une condition nécessaire, pas une garantie de pertinence. Une même commune classée A ou B1 peut très bien contenir des quartiers en sur-offre, où les logements neufs s’accumulent et où la demande locative peine à suivre, et d’autres en sous-offre criante, où la rareté soutient durablement la demande.
Autrement dit, deux opérations situées dans la même ville éligible peuvent présenter des réalités de marché diamétralement opposées. Un programme construit dans un secteur déjà saturé de logements neufs n’offrira pas les mêmes perspectives qu’une opération implantée là où l’offre manque et où la demande locative est documentée. La grille administrative ne distingue pas ces situations : elle pose un cadre national, sans descendre à l’échelle du quartier ni de la rue. C’est précisément là que le métier de promoteur entre en jeu — dans cette lecture fine du terrain qu’aucune carte officielle ne fournit.
Là où le métier de promoteur fait la différence
La sélection foncière repose sur une connaissance fine du terrain, qu’aucune carte ne remplace.
Sur le Grand Ouest
ADNOVA Promotion opère depuis 13 ans sur des fonciers que l’équipe connaît de l’intérieur : les centres-villes de Nantes, Angers et Rennes, la périphérie immédiate lorsque la desserte le justifie, et les secondes couronnes uniquement quand le foncier est rare et la demande locative documentée. Cette discipline évite les quartiers en sur-offre qui fragilisent un investissement sur le long terme.
Sur la Côte d’Azur
ADNOVA travaille des emplacements à fort jus patrimonial, avec Antibes et Juan-les-Pins en priorité : des secteurs où la rareté du foncier neuf est structurelle et où la demande locative haut de gamme reste stable. Sur ce type de marché, l’emplacement prime sur tout le reste.
Dans les deux cas, la logique est identique : choisir le bon foncier dans la bonne zone, plutôt que se contenter de cocher une case sur une grille. 23 programmes développés, plus de 1 000 logements livrés, labels RT2012 et RE2020. La sélection foncière reste le vrai métier d’un promoteur — pas la lecture d’une grille de zonage.
Pour approfondir le cadre du dispositif, consultez notre page dédiée à la loi Jeanbrun, et vérifiez l’éligibilité concrète des opérations parmi nos programmes immobiliers en cours.
À retenir
- L’éligibilité à la loi Jeanbrun repose sur le zonage A bis / A / B1. Hors de ces zones, pas de dispositif.
- A bis : Paris et petite couronne. A : grande couronne, grandes agglomérations tendues, Côte d’Azur. B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants et grandes villes universitaires.
- La grille ne distingue pas les quartiers en sur-offre des quartiers en sous-offre : c’est le rôle du promoteur de sélectionner le bon foncier.
Vous voulez valider l’éligibilité d’une opération ? Voyez nos programmes en cours ou échangez avec un interlocuteur dédié.